如何提高工程项目概算管理水平

YAN JIU

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如何提高工程项目概算管理水平

王煌森

随着我国经济的迅猛发展，国内房地产项目越来越多负责项目投资概算管理工作。为提高项目概算管理水平，国家发展改革委及地方出台了（1）对项目投资概算进行审核不少有关项目概算管理的有关制度，为提高房地产类型项（2）对项目标段划分进行复核

目概算管理水本文结合实例就概算管理问题作一探讨。

（3）编制子概算，并对子概算调整进行审核为加强项目的概算管理，保证工程项目概算工作规范、（4）必要时，发起项目投资概算总额调整

有序、高效地开展，依据《建设项目投资概算编审规程》（5）负责概算资料的收集、整理、保管，并将概算等法律法规，结合公司实际，制定制度。用制度规定项目资料移交工程部预归档

概算管理程序及要求。

6.审计监察部职责

（1）审核投资概算。委托全过程审计单位对项目投一、工程概算管理职责资概算（含子概算）进行审核，并由全过程审计单位提供1.股东会职责

审核报告。

（1）审批项目投资估算（2）对概算管理工作是否符合相关制度进行监督，并（2）审批项目投资概算

对相关资料进行审查复核（包含但不仅限于完整性检查）。

（3）对超过项目投资估算的项目投资概算及其调整7.综合部职责

进行审批。

负责指导概算资料整理，项目竣工后接收概算资料并归2.董事会职责

档管理，档案归档参照公司《档案管理办法》履行相关职责。

（1）审核项目投资估算（2）审核项目投资概算

二、概算编制与核定

（3）对超过项目投资估算的项目投资概算及其调整（1）由设计单位完成投资概算编制工作。投资概算进行审核

文件的编制方法、表现形式、编制深度按照《建设项目投3.项目领导小组职责资概算编审规程》（CECA/GC 2-2007)规定执行。

（1）审核项目投资概算

（2）投资概算一般应控制在股东会批准的投资估算（2）对项目标段划分及子概算进行审批以内。

4.工程部职责

（3）投资概算应按编制时期项目所在地的价格水平编（1）对设计院提交的投资概算（初步设计概算）进制，总投资应完整地反映编制时期建设项目的价格水平；投行初审。主要对初步设计图纸与项目概算中子目是否完整资概算应考虑建设项目施工条件等因素对投资的影响；还应及造价指标是否合理做出评估。

按项目合理建设期限预测建设期价格水平，以及流动资金、（2）对项目进行标段划分，提出项目标段划分方案。资产租赁和贷款的时间价值等动态因素对投资的影响。

（3）对子概算进行初审，发起子概算调整。（4）投资概算包括国家规定的项目建设所需的全部（4）配合成本部、全过程审计单位开展投资概算审费用，包括工程费用、工程建设其他费用、预备费等。

核工作，并对审核初稿进行复核。

（5）设计单位编制的投资概算由公司各部门按部门（5）接收概算资料并进行预归档，项目竣工后将概职责审核后，经项目领导小组审核后，提交委托有资质的算资料移交综合部归档。

单位进行核定。若核定的投资概算超过经批准的投资估算，5.成本部职责

还需报董事会审核、股东会审批。

三、概算分解与控制1.核定的投资概算应作为项目建设实施和控制投资的依据公司各部门应当加强项目投资全过程管理，努力确保项目总投资控制在核定的投资概算以内。2.概算分解（1）标段划分。工程部对项目进行标段划分，成本部对项目标段划分进行复核，并报项目领导小组审批。（2）概算分解。成本部按照经审批的标段划分对概算进行分解，形成子概算。（3）子概算审定。子概算由工程部初审、成本部复核后提交委托有资质的单位进行核定，报项目领导小组审定。（4）原则上预备费不参与分解。3.概算控制概算控制过程包括对子概算金额、合同金额、实际金额、结算金额、子概算动态投资净结余、可机动资金进行控制的六个环节。（1）子概算金额，是指经审定后的子概算金额。子概算金额作为项目实施过程的投资预控目标。（2）合同金额，是指履行相关采购程序后，与承包人签订的合同金额。分项合同金额原则上不得超过子概算金额。（3）实际金额，是指履行合同过程中，由于工程变更等因素的影响，变化后合同将发生的实际金额。实际金额原则上不得超过子概算金额。（4）结算金额，是指在完成工程竣工结算后经审定的金额，结算金额作为该合同或项目最终结算价。（5）子概算动态投资净结余，是指子概算金额与合同实际金额的差值。随项目的进展和合同的执行情况发生变化，动态反映投资控制状态，正值反映该分项合同实施的某一时点有资金结余、分项投资受控，负值反映分项投资失控。（6）可机动资金，由预备费、通过强化项目过程控制形成的子概算动态投资净结余资金二部分组成。正值反映项目实施的某一时点有资金结余，项目投资受控，可调剂用于弥补某一分项合同金额的不足；负值反映项目投资失控。4.概算分解、编制和报审应在开展工程招投标之前完成，概算未经公司批准的项目不得开展施工招标工作5.项目实施过程项目实施过程中，成本部应在每月5日前向公司报送上月的概算分解控制情况，反映投资控制动态，并书面说明当期投资控制的重点环节、投资风险和拟采取的应对措施，重点检查以下内容：（1）施工图设计(含装修设计)及预算是否符合初步设计及概算（2）招标结果及合同是否控制在概算以内（3）项目建设是否按批准的内容、规模和标准进行（4）是否超概算建设管理6.公司建立项目信息化系统，成本部将概算执行情况、概算控制情况纳入信息化系统，实现信息共享四、概算调整1.项目投资概算（含子概算）批准后，应当严格执行，不得擅自调整2.项目投资概算总额调整在项目实施过程中，确需调整项目投资概算总额的，由成本部发起，报项目领导小组审核，按以下情况进行审定：（1）调整后的项目投资概算总额在经批准的项目投资估算内，由全过程审计单位审定。（2）调整后的项目投资概算总额超过经批准的项目投资估算，全过程审计单位审核后应报董事会审核、股东会审批。3.子概算金额调整在项目实施过程中，确需调整子概算金额的，由工程部发起，经成本部复核后委托全过程审计单位进行审核，报项目领导小组审定。4.申请调整投资概算（含子概算）的，提交以下申报材料（1）原初步设计及概算文件和批复核定文件（2）调整概算书，调整概算与原核定概算对比表，并分类定量说明调整概算的原因、依据和计算方法（3）与调整概算有关的招标及合同文件，包括变更洽商部分（4）施工图设计(含装修设计)及预算文件等其他材料工程项目概算管理控制要从源头入手：首先要注重建筑设计成本控制，约占到成本控制的60%；其次是材料设备选型，约占到成本控制的20%；第三是工程材料设备询价渠道及控制价确定占到成本控制的15%；第四现场签证设计变更约占到成本控制的5%。从工程项目概算成本控制所占比重的可分析出如何控制好项目概算，关键在设计，当施工图设计完成送施工图审查之前工程部、成本部要认真分析施工图设计与初步设计相比设计外观、结构、装饰装修、材料设备选型是否相同或提高档次，当有发现提高档次等时要认真研判是否超概算或子概算，当超概算时要求设计单位重新设计，避免等施工审查合格后修改再送审等影响效率问题，并认真做好材料设备选型、询价渠道及控制价把关、施工过程中严控现场签证设计变更，严格按管理程序及要求办理相关业务能以提高工程项目概算管理水平。随着房地产项目越来越多为，规范性要求越来越高，现结合公司组织架构编制项目概算管理程序及要求，禾祥鑫天地项目概算控制取得良好效果。本人作为成本管理上的一点经验供参考，不足之处请专家给与批评指正。（作者单位：中维鑫晟房地产开发有限公司）101