售后返租的商品房如何计算土地增值税

廖若晨

【摘 要】问：我公司是一家外资商业地产公司,采用售后返租方式销售商品房.开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定商品房按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售,在未来5年内,该商品房归开发商出租,收益归开发商.开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票.开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年我公司将商品房转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）.请问,我公司售后返租行为涉及的土地增值税如何处理？ 【期刊名称】《纳税》 【年(卷),期】2013(000)009 【总页数】1页(P46-46)

【关键词】土地增值税;商品房;返租;销售不动产;房地产买卖合同;开发商;教育费附加;土地使用税 【作 者】廖若晨 【作者单位】 【正文语种】中 文 【中图分类】F812.42

问：我公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商品房按优惠价85万元（即总价

100万元的85%）出售，在未来5年内，该商品房归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年我公司将商品房转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。请问，我公司售后返租行为涉及的土地增值税如何处理？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第138号，以下简称《土地增值税暂行条例》）第五条规定：纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。而根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）的规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以贵公司销售商品房时不确定的转租收益不能作为其他收入计入《土地增值税暂行条例》第五条规定的收入中。

因此，在计算土地增值税时，贵公司应以85万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。