The Fiscal and Taxation Financial 【财税金融】12中 2016年 第35期（总第553期）房地产企业税收筹划及风险防范杨 琼（重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司，重庆 400050）摘 要：随着企业对税收筹划的认识不断加深，对税收筹划工作的研究也在逐渐增多，本文从房地产企业的角度，分析税收筹划及风险防范，简述房地产企业中税收筹划可能面临的风险，并提出相关措施和策略，以期使房地产企业的税收筹划工作顺利开展和完成。关键词：房地产企业；税收筹划；风险防范中图分类号：F812.42；F299.23 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2016）35-0029-02税收筹划是一种合理、合法的税收筹划方案制定的行为，在房地产企业中，通过自身企业税收筹划，调整或改变经济安排的计划与活动和财务相关核算等行为。在企业从事经营活动的过程中，规避税收风险，可以更好地降低企业的税收负担，维护企业正常的资金运营，从而增加企业收益。而房地产企业属于高利润行业，其税收筹划的有效实施可以降低企业资金的流出，或实现延迟支出的作用，虽然现阶段相关政策在房地产行业中采取了宏观的调控政策，但依旧需要防范房地产企业的税收筹划风险。二、防范房地产企业税收筹划和风险的策略在房地产企业开始税收筹划的工作中，由于房地产企业内部纳税筹划资本结构和外部政策等客观方面的原因，使税收筹划的相关进程存在非常不稳定的因素，这主要是因为房地产企业掌握和运用纳税筹划工作存在一定程度的不足。针对这个问题，提出了一些房地产企业防范税收筹划和风险的策略。1.重新调整企业资本结构中的融资方式房地产企业资本结构中的融资方式主要是通过银行贷款、内部积累和发行各种股票债券等方式进行融资。从税收中的抵税对融资方式中产生利息的相关费用，可以在得到相关专业机构的证明后，通过税务的形式进行抵扣，实现税费的减轻。不管是哪种融资方式，房地产企业都会因为融资方式的改变，而改变其资本结构的本质，这在一定程度上会破坏房地产企业内部的资金成本产生构架，进而影响企业内部中的税负高低或其他因素的变化。在所有融资方式中，大致分为债务性和权益性两种，债务性的融资方式具有成本较低的特点，但是当在规定期限内未完成还款，往往会造成过高的本息付出；权益性融资方式虽然没有在规定期限内完成还款的压力，但是却需要拥有过高的成本资金的要求。房地产企业制定税收筹划中，比较这两种融资方式发现，债务性融资方式虽然在一定程度上会产生一定量的利息费用，但却在实际操作中可产生“税盾效应”，实现房地产企业的税收负担的较少，该种融资方式相较于权益性融资方式拥有较高程度的优惠性。由于债务性融资方式额特殊性，房地产企业在实际的税收筹划制定前期，需要测试自身企业的风险承担能力，测试方面主要针对企业资本结构，选择适用于企业自身的融资方式，科学合理地运用，加强财务部门和融资风控部门之间的业务对接联系，并采取有管理部门不定期进行融资审查的方式，规范相关的工作行为，设立有效的沟通机制，明确税收筹划的执行进度，从而在风险可防范范围内，降低税收筹划的风险和企业税负。2.运用税收制度把握筹划中的灵活操作房地产企业在销售阶段所涉及的税种一般包括：企业所得税、房产税、营业税、土地增值税和印花税。房地产企业经营活动的产品是围绕房子产生的，一般为现房或期房，而在经营行为发生时，一般采用预先销售的模式，消费者往往根据其自身消费情况，选择一次付清或分期付款的方式，而这标志房地产企业资金回笼的时间点。运用预售模式可以在一定程度上缓解企业内部资金的压力，但由于销售形式的差 （下转第31页）一、房地产企业税收筹划与风险防范的背景房地产行业在从事经营交易活动中涉及土地使用税、土地增值税和契税等相关税种，其中一些税种的缴纳费用的计算方式、时间差异性和相关条款的限制性规定都过于复杂。房地产企业的税收筹划是指导房地产项目开发和运营的总体筹划，更够在制定销售计划时，预测项目的盈利，实现税收筹划中合理分摊成本，使各个时期的利润实现调节上的平衡性，从而降低相关的税负。税收筹划在筹划方案的制定过程中，需要对房地产企业相关的各个部门进行业务上的对接，同时由于房地产企业税收筹划工作的起步较晚，相关员工对税收筹划意识的不足，再加上房地产企业中，针对税收筹划的管理制度并不完善，使税收筹划的方案在实践过程中未能较好地贯彻实施，所以有效实施房地产企业税收筹划，可以有利于房地产企业自身内部管理水平的提高。房地产行业在制定税收筹划方案的过程中，面临的风险主要来自四个方面，即是法律方面风险、政策方面风险、财务方面风险和行业内部的风险。法律方面的风险主要是针对现有法律法规中并未涉及的或者相关法律交叉中拥有不同理解定义的相关条款的操作风险；政策方面风险主要是国家调整房地产行业相关政策所带来的风险，随着当前的经济社会形态调整变化；财务方面风险主要是房地产企业自身的资金风险，例如一些借入的资金无法兑付、土地拍卖过程中，缴纳土地出让金时需求大量的资金等；行业内部风险主要是来自于房地产行业内部涉及的多个方面，主要是从行业全局性的角度，整体把握行业的整体风气、前景，由房地产市场的极速、多变等，演化而来的内部风险，例如实务操作中，房地产企业决策者的预期值过高，使税务机会成本升高，或者在经营活动中忽视直接或间接成本产生的行业内部风险，它主导整个房地产行业内部经营交易行为的风险。收稿日期：2016-12-03作者简介：杨琼（1972-），女，四川安岳人，大专，中级会计师。研究方向：建筑行业、房地产相关财务管理。２９ＣＨＩＮＥＳＥ ＆ ＦＯＲＥＩＧＮ ＥＮＴＲＥＰＲＥＮＥＵＲＳThe Fiscal and Taxation Financial 【财税金融】12中 2016年 第35期（总第553期）缴纳土地增值税，因为承包代建的形式在项目过程中没有发生房地产权属的变化，房地产企业产生的收入属于劳务收入的性质，不属于土地增值税的征缴范畴。总而言之，房地产公司针对建设方式的选择，也能影响企业税收筹划。2.利息和成本费用的扣除首先，我国的会计准则中有如下表述：工程建设完工前的利息是以资本化的方式计入到工程成本中，而完工后发生的利息费用则计入在当期的损益中。当期损益是不能抵扣税费的，而反映在当期损益中的利息费用则需要进行相应地扣除。原则上企业因负债而筹资支付的利息则应发挥其最大的抵税作用，所以资本化的利息应尽可能地反映在建设项目的成本中。其次，在我国的税法中也明确地指出房地产企业的成本费用，根据不同的成本费用扣除方式，企业可以依据自身的安排选择。企业在税收筹划时，应将能够全额扣除的费用全部扣除，不可废除的费用则尽力避免，从而达成一次科学、合理的税收筹划。最后，对普通住宅和高档房产混合建设的企业，考虑两种房产拥有不同的税收政策，企业在税收筹划时必须将它们分别计算，优化企业对我国土地增值税相关政策和规定的实际应用效率。产企业通过成立专门的销售公司销售房地产。此外，还可以使用代销和转销的方式来销售房屋，通过变换销售渠道和纳税主体，可以有效降低企业税负；（2）通过转包业务的方式来分解收入，精装修房在增加了额外成本的同时，也增加了成品房销售时的价格，但如果装修费用完全由房地产企业承担，从税收筹划的角度上看，仍不够经济。房地产企业可以将装修项目转包给其他公司，来转移或减少应税收入，还能通过调整差额的方式来减少营业税的税收负担。从房地产经营生产的层面上看，在实际的税收筹划中，无论采取哪种策略，只有从企业的整体角度出发，协调最终的成本支出和节税效益，才能真正增加企业的最终税后利润。四、结语房地产企业的发展只能依靠自身的竞争实力，而降低房地产的企业成本，尤其是税负成本是增强房地产企业竞争力的重要环节之一。因此，探索一套合理、科学、适合自身发展规划的税收筹划措施，是当前房地产企业最为紧迫的任务和目标。参考文献：[1]刘磊.巧用税收临界点进行纳税筹划[J].合作经济与科技,2016(6):185-186.[2]陈与佳.企业税收负担影响因素研究[J].经营管理者,2016(6).[3]张力方.试论企业会计对税收的影响[J].新经济,2016(5):111.[4]马庆瑞,李晶蕾.论税收政策对上市公司会计信息质量的影响[J].商场现代化,2016(4):160-161.（责任编辑：陈丽敏）三、销售环节的税收筹划措施在销售环节中，房地产企业需要制定房地产项目的销售策略，在这一过程中，影响项目经营的因素有很多，科学合理规划销售价格，对项目经营，乃至对房地产企业长远发展和进步都有助力。另一方面，根据房地产企业在销售环节采取的不同策略，企业的税收负担也会发生相应变化。下面举两例说明：（1）通过单独成立销售公司来分解收入，即房地（上接第29页）异，使房地产企业需要根据企业自身内部的现金运转方式制定经营活动计划。这就使得在实际销售阶段，为了促进销售额，相关部门策划了各种形式的促销活动，例如打折促销、买房送礼品等方式，而税法中相关规定，各种类型的促销折扣和礼品也视为销售行为，需换算成金额计算在售房金额内，不仅在不经意间增加了财务核算风险，还使房地产企业无形中增加了税负。从税收筹划的角度，利用税收筹划合理化规范销售过程中相关部门的促销行为，能有效降低财务核算风险和税负。同时，运用相关税收制度的递延性条款，不仅可以保证经营活动的正常开展实施，还能递延相关税收的结转时间点，实现房地产企业经营活动的顺利进行，同样可以研究相关的免税临界点和土地成分分摊。在税收筹划具体实施中，需要科学合理地规范企业各部门的职能，加强各部门的工作联系性，制定详细的执行步骤和注意事项，有财务相关部门监控、贯彻落实税收筹划的具体方案和计划，从而降低房地产企业经营活动中诸如土地增值税等税种和税收项目，实现相关税负有效降低或减少的目的。3.培养专业人才实现筹划中的内部控制房地产企业税收筹划的基础是对税收筹划风险的有效认识，企业的高层领导决策层需要测评当前行业内部的相关风险，规避行业内部可能出现的风险。同时，企业的顺利发展离不开专业人才的培养，财务风险的主要形成因素之一就是相关人员的专业性不足，培养企业人员的专业性，有助于在提高员工专业知识水平的基础上，提高制定税收筹划方案的专业性，从企业的宏观角度，有利于提高企业税收筹划方案３１ＣＨＩＮＥＳＥ ＆ ＦＯＲＥＩＧＮ ＥＮＴＲＥＰＲＥＮＥＵＲＳ的合理性与合法性。相关人员需要从专业和技术上进行综合提升，而提高相关人才专业和技术，则是加强税收筹划内部控制，可以最大限度地发现税收筹划方案中的缺陷，从税收筹划的前期准备开始，实现指导税收筹划结果，这过程需要房地产企业各个部门相互协作完成，对整个税收筹划流程中涉及到的相关人员专业知识的提升。在企业高层管理中，增设税收筹划项目经济，直接负责企业内部税收筹划工作，把握税收筹划全局性管理和方向性，可以使整个流程操作更加完善和流畅，同时也能有效提高房地产企业自身的核心竞争力。三、结语在复杂多变的环境中，对房地产企业的税收筹划，重点整体筹划相关项目前期的经营交易活动，调整企业的资本结构、改善和管理相关工作人员专业性的培训与制定风险防范的有效机制等方面，可以在实现房地产企业税收筹划中，降低经营交易的税收风险，提升企业自身价值，实现企业利益的最大化。参考文献：[1]陈晓菲.探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].中国外资,2013(2):114-116.[2]迟丽华,周小雪.房地产企业税收筹划风险的防范策略[J].中国房地产,2013(10):44-49.[3]费振.浅析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].时代金融,2015(20):182-189.（责任编辑：陈丽敏）