房地产市场调研流程

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房地产市场调研研究

房地产市场调研流程包含城市调研流程和专项调研流程 一、城市调研流程

城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观经济、家产结构、房地产发展水同样方面，剖析房地产现状及展望发展趋向，直观认识该城市的发展潜力。对企业的进驻与否供应依据，且可为后期专项调研供应基础数据。 （一）、调研准备阶段

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1. 成立市场调研小组

依据工作量，成立市场调研小组并确定小组人数，选出调研组长。

2. 为本次调研定向

认识本次调研的目的、需获得的成就，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。 注：

计划应包含估计调研时间、个人职责（地区、专项）等明确区分、调研方法、调研预期见效等。

3. 相关物料准备

由专人准备市调所需的地图、检查表格（包含项目简介表、问卷等）、照相机、名片等。 4. 基础信息采集 在售房地产项目。 大型已成社区。

城市基础信息（包含人口结构、家产结构、城市规划、经济水平、房地产发展等）。 （二 ) 、实地调研阶段

1. 按计划展动工作

需重视检查的方向有：机关（包含统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。 注：

此时期由调研组长依据实质状况安排工作，要求每日向部门经理报告当日工作进度。详尽工作包含：

a 在售楼盘检查， b 大型厂矿企业检查， c 商业中心检查， d 已成社区检查， e 行政机关检查 2. 及时、详尽记录信息

要求调研人员在进行调研时尽可能详尽纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者成立优异的人际关系，为今后数据、信息支持作铺垫。

3. 初步确定报告框架

当日工作结束后小组全体成员应马上整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步议论报告写作思路。

4. 服务内部

调研过程中应留意地块信息和发展商信息，为市场拓展人员供应相关资料。

5. 周期性工作

对于普查调研，应进行周期性工作。详尽周期依据城市不同样而定（如半个月、一个月、一个季度等），调研所获守信息应及时输入数据库，予以信息更新。 （三）、报告写作阶段

确定报告写作思路、模式及框架。

依据职责分工，由专人主笔报告写作，其他人员进行资料整理、录入，并辅助写作。底稿完成后由部门全体人员进行批阅，并提出改正建议。 （四）、完成报告并向领导提案。

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二、专项调研流程

专项调研是经过对项目及周边信息的采集、统计并进行剖析，为策略部门或发展商供应真实市场状况、项目可操作性、风险性，使项目能改正确的定位、操作。调研准备阶段

1. 成立市场调研小组

依据工作量及紧急性，成立市场调研小组，选出调研组长，并确定小组人数。为本次调研定向

认识本次调研的目的、需获得的成就，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。 相关物料准备

a 依据出差人数及出门天数进行经费估计，报领导审批。 b 由专人准备市调所需的地图、检查表格、照相机、名片等。 基础信息采集

相关项目的基础信息（项目地点、发展商先期定位）

项目发展商基础信息（包含企业规模、实力、曾运作过的项目等）

项目所在城市基础信息（包含人口结构、家产结构、城市规划、经济发展水平、房地产发展水同样）。

项目地块调研

抵达目的城市后，全部成员必然马上前去项目所在地进行实地调研。

（途中需观察沿路交通、经济、在售楼盘、地块等状况，为张开调研供应准备） 对地块的调研包含地块形状、土质、目前地上建筑物、坡度等。 注：

此时期由调研组长依据实质状况安排工作，要求每日向部门经理报告当日工作进度。 经过对项目地块的认识，可以加强对本调研的认识，并有目的性的展动工作。 按计划展动工作

需重视检查的方向有：机关（包含统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、 商业中心等。 详尽工作包含 : 地块周边检查

地块所在地区检查 整体城市检查 地块周边检查

此地区的检查为项目检查要点，主要包含地块周边道路交通、商业氛围、常住人口结构、地区在城区的地点、周边厂矿企业状况、在售项目、已成小区等，生活配套包含医院、学校、商场、商场等。 注：

地块周边是专项调研的要点，经过对周边信息的采集、剖析，更有助于认识项目，做产品建议时更有针对性。

7. 地块所在地区检查

此地区一般按经济发展状况或区级行政区分，需要检查方向包含：

地区部门（主假如所在地区居委会、村 委会等），认识地区人口、收入、从业、经济发展等基础状况。

地区商业中心，大型生活配套。在售楼盘，大型已成社区。

注：

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此阶段检查可经过对基础信息的剖析，认识该地区的定位、品位，为项目定位供应依据。 整体城市检查 主要方向包含：

部门（包含规划局、统计局、建设局等），认识整个城市的经济状况及项目周边经济发展、将来规划。

城区商业中心，检查商业中心的开销水平、开销人群、地理地点等状况。 城区大型在售项目及大型已成熟社区。

城市大型企事业单位，认识各单位从业人员结构（人口、性别、教育、收入水同样）。 注：

对整个城市的检查需从多角度进行认识，经过城市结构区分、规划、经济指标等认识项目发展方向并更能正确定位。 9 及时、详尽记录信息

要求调研人员在进行调研时尽可能详尽纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者成立优异的人际关系，方便为后期数据、信息获得支持。 注：

平时在调研中有部分信息检查不全，或后期需要更新，经过成立的人际关系可以方便对今后工作的支持。 10 总结每日工作

当日工作结束后小组全体成员应马上整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步议论报告写作思路。

报告写作阶段

确定报告写作思路、模式及框架。

依据职责分工，由专人主笔报告写作，其他人员进行资料整理、录入，并辅助写作。 底稿完成后由部门全体人员进行批阅，并提出改正建议。

完成报告并向领导或发展商提案并为策略部门供应相关数据。 小 结

在市场调研阶段，需注意：

市场调研的结果一般都是经过报告形式表现出来，报告应由整个小组共同完成。形式包含：调研小组进行议论，确定报告主线，由主笔人员完成；小构成员依据分工，每人负责某一专项写作，再由主笔人员进行贯穿、交融。

信息盘问可经过网络、报纸、年鉴、档案等多种门路。

已成社区的检查在市场调研中有很重要的作用，经过二手房价格、入住率、入住人口结构等方面更能真实反响当地房地产市场现状。

房地产调研报告撰写

全部经济行为都是成立在市场之上，房地产也不例外。我们可以认识一下，房地产开发的流程为：地块的招排挂——开发商拿地——产品规划设计——项目动工建设——项目销（预）售— —房屋交付——物业管理。

任何一个环节都没法走开市场，由于市场信息能对我们的决策引导方向。从市场现状剖析市场目前的供求关系、客户偏好认识产品的发展方向、再经过综合剖析判断市场走向。

服务环节

由此可以看出市场信息的重要性，可以说市场调研是房地家产的先行兵。目前，我们的市场调研报告主要为以下几个环节服务 xx 企业

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企业通 研 告所供应的信息，判断 城市的成熟程度，决定能否 。 开 企

开 企业常常 有部 供应的宏 信息，但 于微 方面 需要策划企业 行市 研。 其他，策划企业有比 系 的 估系 ，可 甲方 目 行 估。 策划部

房地 的 售 同 需要市 研 告的支持，通 市 信息的剖析判断，拟定出更加正确的 策略。

写作 知

明确 研 告写作目的后，我 将 市 研所采 的信息 行整理、加工， 行 告写作。需要要点 明的是：市 研 告其实不是是 的数据 列， 在 告写作前甚至 研开始前明确本次 告的写作目的， 方 信息的要求是什么，有 性的 行写作

基本框架 前言

主要起到开篇引入的作用。用大家比 感 趣或最 关怀的 ，引出全篇 告，一般都要与房 、与本 目有直接关系。假如没有找到此 ，不可以 很好的切入 告， 此前言部分可以省略。

内容包含： 的目的， 的 及详尽 施方案。 ** 城市大概 主要内容 : 大概归纳

地点 、面 、 境、天气、地形、地貌特点等因素，描述城市的 著特点。行政区分（附区划 ）

尽可能要包含各行政地区的基本状况。人文

人口数目、外来人口数目、人口密度⋯⋯教育

教育系 构成；大、中、小学校数目及分布；整体或人均教育水同样。 交通架构（附主要路 ） 公交系

（ 路、 、日运游客数目、出租 运 企业及 等数 明） 路系

（ 路、年运游客数目、 城市交通作用等方面） 高速公路

（公路构架、公路通 里程、 公路密度、城市交通作用等） 港口

（航 、吞吐量⋯⋯） 机

（机 建 准、承 量⋯） 小

要起到承上启下的作用，所以，要用尽量 的 将以上各点穿 ，但要正确的描述出城市的 著特点，最好能引出第二章的 状况。 ** 城市

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述城市 展状况，包含 GDP ，突出 等。 [ 附 ] ——近几年城市 GDP的 [ 例 ] ——要点 收企 企 名称 企业主 目 名称 企业主 目 1、 构

[ 附 ] ——近几年 构的 化 ，就 予剖析 2、特点 描述

主要 三 构的 化 展状况，主要描述 目所在地区的 支撑 ，有助于房地 开 性 以及定位等方面的剖析。

3、人均生活水平

地区市 力的主要支撑点。 4、城市居民的消 构

某市的恩格 系数 % ，属于 丰饶 / 困 地区，其房地 方面⋯⋯ 5、小

主要剖析 城市的 展水平、 构、 力水同样，依据城市 判断房地 的 展 境及远景。

** 城市 划

以下是剖析将来城市 展方向的宏 参照，更有助于本 目的市 定位。详尽写作 依旧要 文并茂，同 注意 与本 目相关的 划。 城市划包含 1、城市 体 划 4、市政 划房 划 2、 划

5、本 目所在地区的 划 3、市政 划 6、小

通 上述 划认识本城市的定位、 展方向， 合城市整体 划及 目所在地区 划，判断 目 期 展潜力。 房地 展 1、 展 程

主要描述本 目所在城市的房地 展史，以及将来的房地 展 期。 上年度市 剖析 价格 包含城市和 目所在地区的商品房市 的均价、增幅以及原由剖析等 房地 投 状况

新动工 构

房 供求

此部分内容直接反响市 供求关系，是剖析中的要点。 安居工程

安居工程的 体 划，完成 及 模等，剖析其 商品房市 的冲 。 二手房市

包含城市和 目所在地区的二手房成交状况，如；价格、成交面 、成交数目等方面，以及 商品房市 的影响。

3、今年度以来市 剖析

第五章 地区住所市 基本特点 1、城区 述

述城区地 开 状况

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2、成熟小区状况统计剖析

部分成熟小区建筑形式及入住状况采样

部分成熟小区价格及户型采样

3、在售楼盘状况

项目简介

名称 开发商 占地面积 规划面积

容积率 绿化率 建筑形式

楼盘户型价格剖析

名称 面积范围 主力户型 装修

单价范围

楼盘配套剖析 名称 内部配套 外面配套

楼盘定位剖析 名称 定位 客源 楼盘营销策略剖析 名称 项目分期

阶段性策略

楼盘广告投放剖析 名称 广告投放门路 策略及见效剖析 小结 第六章 地区市场专向剖析

（有针对性选择本章） 城市商业市场专向剖析

1.1. 整体商业市场动量变化以及需求趋向

商业开销及需求市场特点剖析

1.2. 上年度商业地产市场年度供应量及市场状况清点 商业供应量状况剖析 各城区城销售比较

1.3. 城区整体商业环境剖析 城地区商业环境剖析 商业氛围

商业设备的规模和品位 商业设备的规划设计 商品的种类和品位 开销群的构成 个案剖析 地点

建筑面积 开业时间 售价

主力户型

商业经营规划 物业管理相关收费 卖点

优惠

其他 备注

2、别墅专项剖析 2. 1 现有在售别墅项目汇总统计 名称 规模 容积率 绿化率 建筑形式

面积范围 优选文档

总价范围

价格

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地差别墅项目特点剖析

建筑形式 户型面积

小区建筑参数 价格

小区景观剖析 小区内部配套 别墅建筑特点 户型特点

别墅定位 市场时机点 客户问卷检查剖析

会依据项目不同样状况设计问卷检查内容，接见完成后对各项进行统计，并依据统计结果说明问题。剖析时要依据问卷的内容对提出问题进行分类，部分相关系项要进行分类总结。 本项目剖析

项目地理地点及物理环境剖析 “ 地块” 地理地点及经济指标 地理地点及经济指标 地点

总用地面积 规划性质 建筑覆盖率 室外泊车位

1. 2 地块物理条件地块形状 地块角度 地块高度 地基状况

1.3 地块环境整体特点的描述项目配套剖析 评分标准：

5＝达到理想状态 ; 4＝高于正常水平； 3＝正常水平 ; 2＝低于正常水平； 1＝远低于正常水平 注：

权重及评分标准依据常例的开销者抽样检查统计所得；需要时会依据项目不同样状况，确定目标开销群后，做针对性检查。 联合表格和打分状况进行剖析 项目 SWOT剖析 项目建议 1、整体建议

内容包含：依据时机点，总述小区整体规划、产品、总价款、目标客户集体等的综述。 详尽建议 定位

区位

总建筑面积 容积率 绿地率 别墅总栋数

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目标客户人群 小区规划 景观规划 产品设计 配套设备 销售策略 广告投放

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