宁波正信检测科技有限公司
土地使用权价值
资产评估报告
甬敬评字〔2012〕第021号
宁波市敬德资产评估有限公司
2012年3月20日
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宁波正信检测科技有限公司
土地使用权价值 资产评估报告书
甬敬评字〔2012〕 第021号
目 录
注册资产评估师声明………………………………………………2 资产评估报告书摘要………………………………………………3 资产评估报告书……………………………………………………5 一、 绪言………………………………………………………….5 二、 委托方及产权持有者概况………………………………….5 三、 评估目的…………………………………………………….6 四、 评估对象及评估范围……………………………………….6 五、 价值类型及其定义………………………………………….6 六、 评估基准日………………………………………………….6 七、 评估依据…………………………………………………….7 八、 评估方法的选择…………………………………………….8 九、 评估程序实施过程和情况………………………………….9 十、 评估假设…………………………………………………….10 十一、估价过程和评估结论………………………………………11 十二、特别事项的说明……………………………………………11 十三、评估报告的使用限制说明…………………………………12
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十四、评估报告提出日期…………………………………………13
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单是由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；提供必要资料，保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产的法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及其相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结
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论不应当被认为是评估对象可实现价格的保证。
宁波正信检测科技有限公司
土地使用权价值 资产评估报告书摘要
甬敬评字〔2012〕第021号
宁波正信检测科技有限公司：
宁波市敬德资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用基准地价系数修正法，对贵公司因股权转让所涉及的位于鄞州区（古林镇俞家村）望春工业园区核心区V-1-1（A-1）工业地块按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2012年3月19日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：为宁波正信检测科技有限公司因股权转让所涉及的位于鄞州区（古林镇俞家村）望春工业园区核心区V-1-1（A-1）工业地块提供客观、公正的价值参考依据。
二、评估对象：本次评估对象系位于鄞州区（古林镇俞家村）望春工业园区工业用地块。
三、评估范围：本次评估土地使用权面积以宁波市鄞州区国有建设用地使用权甬鄞土告字（2011）22号挂牌出让公告及国有建设用地使用权出让合同（合同编号：3302122011A21135）记载面积为准即4245.00平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为国有出让（合同签订日期：2011年8月18日）。
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四、价值类型:本次评估价值类型为市场价值。 五、评估基准日：2012年3月19日。 六、评估方法：基准地价系数修正法。 七、评估结论：
在持续使用前提下，委估地块于评估基准日2012年3月19日的评估结果为3413000.00元（大写：人民币叁佰肆拾壹万叁仟元整）。
八、其他事项说明：
1、本评估报告结果是在满足土地使用权定义所设定条件下的土地使用权价值，但未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对股权转让的影响。
2、本评估报告得出的评估结果，旨为股权转让双方提供委估土地使用权的客观、公正的价值参考依据。
3、根据评估相关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日2012年3月19日起，至2013年3月18日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和评估结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
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宁波正信检测科技有限公司
土地使用权价值
资产评估报告书
甬敬评字〔2012〕第021号
一、绪言
宁波正信检测科技有限公司：
宁波市敬德资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用基准地价系数修正法，对贵公司因股权转让确认土地使用权价值所涉及的位于鄞州区（古林镇俞家村）望春工业园区核心区V-1-1（A-1）工业用地块，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2012年3月19日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
二、委托方及产权持有者概况评估报告使用者
本次评估的委托方和产权持有者均为宁波正信检测科技有限公司。
1、 注册登记情况：宁波正信检测科技有限公司持有宁波市工商行政管理局鄞州分局核发的330212000063312（1/1）号企业法人营业执照。住址：宁波望春工业园区杉杉路168号；经济性质：有限责任公司；注册资本：陆佰伍拾万元（实收资本：陆佰伍拾万元）；
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法定代表人：余钢；经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：公路、市政、土建工程及新型材料的检测、试验、技术研发、技术应用、技术转让及相关技术咨询服务（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目）。
2、企业历史沿革：2005年7月29日，宁波正信检测科技有限公司经宁波市工商行政管理局鄞州分局登记成立。
评估报告使用者为宁波正信检测科技有限公司及与宁波正信检测科技有限公司股权转让相关职能部门。 三、 评估目的
为宁波正信检测科技有限公司因股权转让对涉及的位于鄞州区（古林镇俞家村）望春工业园区核心区V-1-1（A-1）工业用地块在2012年3月19日的市场价值进行评估，为其提供价值参考依据。 四、 评估对象和评估范围
位于鄞州区（古林镇俞家村）望春工业园区核心区V-1-1（A-1）工业用地块，本次评估土地使用权面积以宁波市鄞州区国有建设用地使用权甬鄞土告字（2011）22号挂牌出让公告及国有建设用地使用权出让合同（合同编号：3302122011A21135）记载面积为准即4245.00平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为国有出让（合同签订日期：2011年8月18日）。
价值类型及其定义
本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
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评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、 评估基准日
根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为2012年3月19日。
本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
该评估基准日是委托方根据实现经济行为的需要确定的 六、 评估依据。
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为：
（一） 行为依据
宁波正信检测科技有限公司与本公司签订的《资产评估业务约定书》。
（二） 法律依据
1、 《中华人民共和国城市土地使用权管理法》； 2、 《中华人民共和国土地管理法》； 3、 《中华人民共和国担保法》； 4、 《中华人民共和国公司法》；
5、 财会【2001】1049号文件《财政部关于资产评估机构从事土地使用权评估业务有关问题的批复》
6、 国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》； 7、 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
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8、 其他相关的法律法规文件。 （三） 评估准则依据
1、 资产评估准则—基本准则； 2、 资产评估职业道德准则—基本准则； 3、 资产评估准则—评估报告； 4、 资产评估准则—评估程序； 5、 资产评估准则—工作底稿； 6、 资产评估准则—业务约定书； 7、 资产评估准则—不动产；
8、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 9、 资产评估价值类型指导意见。 （四） 产权依据
宁波市鄞州区国有建设用地使用权甬鄞土告字（2011）22号挂牌出让公告及国有建设用地使用权出让合同（合同编号：3302122011A21135）。 （五） 取价依据
1、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料； 2、宁波市国土资源局地价查询
3、我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。 八、评估方法的选择
委估土地使用权价值选用的估价方法根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择
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的。通常的估价方法有市场比较法、收益法、重置成本法、假设开发法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估采用基准地价系数修正法进行评估。评估方法的具体应用如下：
2、基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。房屋因评估基准日仅完成部分桩基按评估基准日工程实际支付建造价格为评估价值。
采用基准地价系数修正法，主要基于以下考虑：2006年宁波市发布了甬政发[2006]90号文件《关于公布实施宁波市区土地房屋级别和基准地价调整方案的通知》，本次评估对象属于基准地价范围内，因此可以采用基准地价系数修正法对该评估对象进行价值评估。
宗地地价=适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数×行业修正系数
九、评估程序实施过程和情况 本次评估程序主要分四个阶段进行： （一） 评估准备阶段2012年3月17日
接受评估委托，根据评估工作需要制定资产工作计划及方案，向资产占有单位布置资产评估的前期准备工作，并辅导其填报资产评估申报表，同时收集资产评估所需的各种文件资料。
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（二） 、现场调查及收集评估资料阶段2012年3月18日
根据此次资产评估目的以及待评估资产特点，并依据资产评估的有关原则和规定，评估人员对评估范围内的资产进行了产权核实和评估，具体方法如下：
听取资产占有单位管理人员对企业情况及待评估资产历史和现状的介绍；对填报的资产评估申报表进行复核和鉴别，根据相关资产评估申报表的内容到现场进行核实，对资产状况进行勘查和记录；查阅产权证明文件；根据资产的实际状况和特点，确定其评估方法。 （三） 评定估算阶段2012年3月19日-2012年3月19日
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。
（四） 编制和提交评估报告阶段2012年3月20日
评估人员根据初步评估结果编制相关评估说明，在核实确认相关资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据资产评估说明进行资产评估分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。
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十、评估假设
1、交易假设：假定待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场。在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、持续使用假设：持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状况的一种假定。在持续使用假设前提下的资产评估及其结果的适用范围常常是有限制的。
十一、评估结论
经评估，委估地块于评估基准日2012年3月19日的评估结果为3413000.00元（大写：人民币叁佰肆拾壹万叁仟元整）。
十二、特别事项的说明
1、本次评估标的系位于鄞州区（古林镇俞家村）望春工业园区核心区V-1-1（A-1）工业用地块，土地使用权面积以宁波市鄞州区国有建设用地使用权甬鄞土告字（2011）22号挂牌出让公告及国有建设用地使用权出让合同（合同编号：3302122011A21135）记载面积为准即4245.00平方米。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和产权持有者负责并承担相应的责任；
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2、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的宁波正信检测科技有限公司纳入评估范围的土地使用权的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保、或有负债等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价格的影响。同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响；
3、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上，此数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效；
4、本评估结论系根据前述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；
5、由宁波正信检测科技有限公司管理层和其他人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，应对其真实性负责；
6、评估结论是宁波市敬德资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
十三、评估报告的使用限制说明
1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为使用；评估报告书的使用权归委托方所有。
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2、本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。 3、未经我公司同意，委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上；对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
4、根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日2012年3月19日起，至2013年3月18日止。
（十三）评估报告提出日期
本评估报告提出日期为2012年3月20日。
资产评估机构：宁波市敬德资产评估有限公司
法定代表人： 袁月潮
注册资产评估师： 李水祥
注册资产评估师： 朱岳德
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2012年3月20日
资产评估报告书附件
一、 关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明 二、 委托方和产权持有者法人营业执照 三、 评估对象涉及的主要权属证明资料 四、 评估对象局部照片
五、 委托方和相关当事方的承诺函 六、 签字注册资产评估师的承诺函 七、 评估机构资格证书 八、 评估机构法人营业执照副本
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资产评估机构及注册资产评估师
关于评估结果的承诺函
宁波正信检测科技有限公司：
我们受托对贵公司因股权转让需要涉及企业的土地使用权进行了清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结论的合理性承担责任,并承诺如下：
1、所评估的资产范围与所委托的资产评估范围一致，对清查申报的资产进行了评估，未重未漏；
2、对评估范围涉及的资产进行了清查核实； 3、选用的评估方法符合资产评估操作规范要求；
4、确定资产评估结论所选用的参照数据和有关资料符合资产评估原则；
5、对影响评估基准日资产评估价值的因素已予以考虑和揭示，资产评估结果公允准确。
6、评估工作未受人为干预，保持独立进行。
宁波市敬德资产评估有限公司（签章）
注册资产评估师（签章）
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2012年3月20日 第一部分
第二部分
第三部分目 录
关于资产评估说明使用范围的声明 关于进行资产评估有关事项的说明 资产评估的技术说明
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第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开于媒体。
2012年3月2日
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第二部分：关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者简介概况 本次评估的委托方和产权持有者均为宁波正信检测科技有限公司。
注册登记情况
名称：宁波正信检测科技有限公司 住址：小港镇桥东村北平路7号 经济性质：个人独资企业 法定代表人：严慧珠
经营范围：机电设备、工程机械配件、汽车配件、塑料件、金属材料、建材、农副产品的批发、零售；机械配件、塑料制品的制造、加工。***
企业历史沿革：2009年6月4日，宁波正信检测科技有限公司经宁波市工商行政管理局北仑分局登记成立。
二、关于评估目的的说明
为宁波正信检测科技有限公司向银行申请抵押贷款所涉及的位于北仑区小港孔墅村胡家塔265-1号1幢1号；2幢1号土地使用权提供客观、公正的价值参考依据。
三、关于评估范围与对象的说明
本次评估范围即指宁波正信检测科技有限公司位于北仑区小港孔墅村胡家塔265-1号1幢1号；2幢1号土地使用权。
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土地证号：仑国用（2007）第03880号，土地总面积666.70平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为国有出让，终止日期2051年8月28日；宁开国用（2003）字第6517号，土地总面积1445.10平方米，土地用途为综合用地，使用权类型为国有出让，终止日期2053年3月24日。
房产证号：甬房权证仑（开）字第2010825858号，幢号1房产面积884.66平方米，钢混结构一层，设计用途工业；幢号2房产面积512.70平方米，砖混结构二层，设计用途工业。
四、关于评估基准日的说明
本次资产评估基准日为2012年2月29日。
评估基准日的选取根据经济行为的性质并尽可能与评估目的实现日接近之原则，由委托方确定，注册资产评估师根据专业经验提供建议。评估取价标准原则上为评估基准日有效的价格标准。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、本评估报告所依据的土地使用权面积根据土地面积计算评估价值，该价值已包括该块土地上所有建筑物和一切固定设施及构筑物；
六、资产清查情况的说明
1、该委估资产位于宁波市小港孔墅村骆亚线向左100米，房屋所有权证中登记有房屋2幢，总建筑面积1397.36平方米，设计用途为工业，土地使用权面积1445.10平方米，登记用途为综合用地，土地使用权面积666.70平方米，登记用途为工业用地。
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2、资产清查日安排于2012年2月29日，对委估土地使用权进行现场勘查并核实相关权属文件。
七、资料清单
1、企业法人营业执照复印件； 2、资产评估清查登记表； 3、产权证明材料等。
宁波正信检测科技有限公司
负责人：
2012年3月2日
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第三部分：评估技术说明
一、评估对象与评估范围说明
1、评估对象与评估范围内容
本次评估范围即指宁波正信检测科技有限公司位于北仑区小港孔墅村胡家塔265-1号1幢1号；2幢1号土地使用权。
土地证号：仑国用（2007）第03880号，土地总面积666.70平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为国有出让，终止日期2051年8月28日；宁开国用（2003）字第6517号，土地总面积1445.10平方米，土地用途为综合用地，使用权类型为国有出让，终止日期2053年3月24日。
房产证号：甬房权证仑（开）字第2010825858号，幢号1房产面积884.66平方米，钢混结构一层，设计用途工业；幢号2房产面积512.70平方米，砖混结构二层，设计用途工业。
2、实物资产的分布情况及特点
该委估资产位于宁波市小港孔墅村骆亚线向左100米，房屋所有权证中登记有房屋2幢，总建筑面积1397.36平方米，设计用途为工业，土地使用权面积1445.10平方米，登记用途为综合用地，土地使用权面积666.70平方米，登记用途为工业用地。 二、资产核实总体情况说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员根据国家资产评估的有关规定，对评估范围内的资产在
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2012年2月29日进行了清查工作，具体步骤如下：
1、对委估资产进行了实地勘查，并核对产权证明文件； 2、土地采用基准地价修正法，房屋采用重置成本法、市场法。 （二）影响资产清查的事项
此次评估未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备。
（三）核实情况
上述评估范围与委托方提供的《资产评估业务委托约定书》中所确定的范围相一致。 三、评估技术说明
1、市场比较法
通过三个比较案例，对比较因素进行修正，主要比较因素为交易日期、交易情况 、区域因素、个别因素
比准价格=交易单价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
委估资产单价=（案例1比准价格+案例2比准价格+案例3比准价格）/3
A、交易情况修正：
委估资产土地使用权用途为工业，房产设计用途为工业，实际按汽车销售展示厅使用，与可以二手交易的工业厂房相比，交易未受限制，交易情况未进行修正。
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B、交易日期，因相似案例交易日期不同，对交易日期进行了修正。
C、区域因素，与北仑大矸，大港工业区相比，交通道路，企业和人员集聚规模、社会公服设施各有相似之处也有不同，因此对各因素进行了修正。
D、个别因素中主要对土地形状、平面布置、使用功能、设施装饰、面积宽深度进行了修正，因委估资产已改变使用用途且进行了大规模装修，对此进行了修正。
经评估计算委估资产单价为2289.00元/平方米
因相似案例单价计算依据以土地面积为准，待估资产的面积计算也以土地面积为依据。
评估价值=2289.00*20598=47148822.00元 详见评估清单
（二）、土地使用权采用基准地价系数修正法。
根据甬政发[2006]90号文件《关于公布实施宁波市区土地房屋级别和基准地价调整方案的通知》确定该地块北仑区小港孔墅村基准地价为364元/平方米。通过对影响地价的诸因素分析，确定各因素的修正系数和年限修正系数，从而确定宗地地价。具体测算公式如下：
Pis=Pib×（1+∑区域修正系数和个别修正系数）×K期日×K年限×K特殊
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式中： Pis
------- ------- ------- ------- -------
标定地价
宗地所在区域的基准地价 估价期日修正系数 土地使用年限修正系数
特殊条件修正系数，包括容积率修正、土
Pib K期日 K年限 K特殊
地政策修正等
其中，土地使用年限修正公式： K年限= [1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] r —— 土地还原利率6% n —— 法定最高使用年限 m —— 评估宗地剩余使用年限 土地使用权评估价值＝Pis×使用权面积 修正系数：
（1）各种影响因素修正k1：
指标名称 交通条件 对外交通 对内交通 因素特征 较差 较差 较差 一般 较差 一般 修正系数 5% 0% 2% 3% 2% 0% 基础设施条件 企业积聚规模 公服设施条件 宗地条件 宗地形状 精品文档 你我共享
临路状况 规划限制 修正系数∑k1 （2）开发程度修正k2：
本次估价对象宗地的土地开发程度为外围“五通一平”，内部“场地平整”，故其修正系数为1.02。
（3）行业修正k3：
估价对象宗地的用途为工业用地，实际用途也为工业企业，故其修正系数为1.00。
（4）容积率修正k4：
按标准容积率确定，其修正系数为0 （5）使用年期修正k5：
由于宁波市北仑区工业用地基准地价为50年期土地使用权价格，此次评估待估宗地的土地使用权年期若不等于50年时，需进行年期修正，即土地使用权年期修正系数公式： 修正系数= 1- 1/(1+r)m 1- 1/(1+r)n r ——土地还原率
较差 一般 2% +0% 14% 精品文档 你我共享
m——待估宗地设定使用年限 n——基准地价设定土地使用年期
由于估价对象土地使用权终止日期为2054年12月19日，则待估宗地设定使用年限分为42年，修正系数为0.84。
（6）交易期日修正k6：
宁波市北仑区基准地价基准日为2006年01月01日，而本次评估的估价基准日为2012年2月28日，根据当地土地市场的发展状况，工业用地的价格修正系数为2.5
（7）交易情况修正k7：
根据目前与估价对象宗地相类似的地产二级市场实际交易情况，其修正系数为1.0
（8）评估单价1=基准地价×（1+∑K1）×K2×K3×K4×K5×K6×K7
=430元/平方米×（1+14%）×1.02×1×0.84×2.5×1 =1507/平方米
（9）土地估价总值=20597平方米×1507元/平方米=31041186.00元
本次评估的房屋建筑物为工业厂房类建筑物，根据实地勘察并结合估价对象的特点评估主要采用重置成本法；参照仑价[2008]9号北
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仑区域房屋结构评定及重置价格，并经层高修正系数及装璜修正系数修正确定重置价格。其中商业用房、工业用房和仓储用房：标准层高4.5米计算，层高±0.1米，重置价值±1%；其中层高高于8米或低于3.3米部分，层高±0.2米，重置价值±1%；办公用房：标准层高按3.3米计算，层高±0.2米，重置价值±1%。
评估价值＝重置单价×建筑面积×成新率 尚可使用年限
成新率＝A1×（—————————————）+A2×完损等级评定系数+A3×综合判定系数
已使用年限+尚可使用年限
A1、A2、A3为加权系数，通过一系列实际测算和数学模拟计算，A1、A2、A3加权系数分别为：一般普通建筑为（工业与民用建筑），A1、A2取0.4，A3取0.2。
完损等级评定系数：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分：结构部分（基础、主体、屋面）、装饰部分（门窗、内外装修及其他）、设备部分（水、电、暖等），通过建筑物造价中各类影响因素所占权重，确定不同结构形式建筑物各因素的标准分值，根据现场勘
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查情况确定各项评估分值，据此确定完损等级评定系数。
例：4号楼， 权证面积2609.05平方米，高度1层3.9米，2-5层3.5米，2007年完工，外墙喷涂、内墙粉刷，平顶防潮隔热扣板，瓷砖
地面，内部玻璃窗、实木门、防盗门等办公用装修。
查询宁波市市区1999～2006年建设工程土建造价指标公共建筑四类钢混2006年价格为734元/平方,因房屋层高超出标准层高，所以层高系数修正0.03，因房屋进行了装修，装修系数修正为0.3。
重置单价=734×（1+0.03+0.3）=974.75元
房屋建于2007年代已使用5年左右,年限成新为85%,房屋基础夯实,屋面修缮较新,门窗完整,水电齐全,完损等级评定为85%,综合判定为85%
成新率=0.4×85%+0.4×85%+0.2×85%=84.6% 评估价值2609.05×974.75×84.6%=2857222.65元
四、评估结论及分析
1、市场法和收益法均从不同角度体现了委估资产的客观市场价格，其中市场法评估委估资产价值38002785.00元、收益法评估委估资产价值为40097037.00元，两种结论相近，根据评估目的，从谨慎的角度出发，以市场法做为最终的评估价值。即：
委估资产价值=38002785.00元。
2、评估结果与账面价值比较变动情况及原因
因资产占有方未提供账面价值，评估结果无法与账面价值比较变动情况。
3、评估结论成立的条件
1）、本评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出； 2）、本评估结论仅为本次评估目的服务；
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3）、本评估结论系对评估基准日资产公允价值反映；
4）、本评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立； 5）、本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响，亦未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
6）、本评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
4、评估基准日的期后事项对评估结论的影响
在评估基准日后，评估报告有效期内资产数量如发生变化，应根据该类资产原评估方法进行相应调整。若因特殊原因，资产价格标准发生变化，对资产价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新评估。
5、评估结论的瑕疵事项
评估人员在评估过程中未发现可能影响评估结论，但非评估人员职业水平和能力所能评定估算的事项。
6、评估结论的效力、使用范围与有效期
1）、本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具意见，具有法律规定的效力；
2）、本评估结论的有效期为壹年，从资产评估基准日起计算，即从2012年2月28日至2013年2月27日。
出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
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侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也
。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
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