代建业务服务模式研究及特点分析

陈惠芬

【摘 要】@@ 一、背景分析rn武汉光谷联合股份有限公司从20H05年以来在不断增长主营业务--工业地产的开发与建设的同时,先后完成了江汉大学实验师范学院、湖北省广播电视大学新校区、北岗新嘉园还建小区等项目的代建服务项目,目前正在建设中的东亭还建小区和武汉国家生物产业(九峰创新)基地.代建服务项目及定制服务项目总建筑面积已经达135.796万平方米,投资总规模近26.65亿.集团公司为业主提供了优质的代建服务,取得了骄人的成绩,树立了良好的社会形象,对于公司未来几年不断增长的代建服务业务,笔者从自身专业出发,就光谷联合公司代建业务服务模式及特点,谈一些想法,为集团公司创新代建服务模式,强化代建业务专业化服务,降低投资风险作一些铺垫. 【期刊名称】《当代经济》 【年(卷),期】2010(000)022 【总页数】3页(P19-21) 【作 者】陈惠芬 【作者单位】 【正文语种】中 文

武汉光谷联合股份有限公司从2005年以来在不断增长主营业务——工业地产的开发与建设的同时，先后完成了江汉大学实验师范学院、湖北省广播电视大学新校区、北岗新嘉园还建小区等项目的代建服务项目，目前正在建设中的东亭还建小区

和武汉国家生物产业（九峰创新）基地。代建服务项目及定制服务项目总建筑面积已经达135.796万平方米，投资总规模近26.65亿。集团公司为业主提供了优质的代建服务，取得了骄人的成绩，树立了良好的社会形象，对于公司未来几年不断增长的代建服务业务，笔者从自身专业出发，就光谷联合公司代建业务服务模式及特点，谈一些想法，为集团公司创新代建服务模式，强化代建业务专业化服务，降低投资风险作一些铺垫。

2004年4月《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）正式提出对政府投资项目推行“代建制”的概念。工程代建就是企业与政府签订代建合同以后充当投资业主的角色，对工程建设的全过程、全方位施行管理，可以将工程建设的前期规划，可行性研究，项目评估，初步设计，施工图设计，工程招标，施工承包，造价咨询等工作委托给专业公司担任，以业主身份与其签订合同并监督实行，项目建成后，将其移交给使用单位。工程代建单位是业主身份，本身并不担任可行性研究、项目评估、设计、施工和造价咨询等专业工作之责，而是委托社会上的专业公司来进行。与专业公司相比，代建企业是投资管理型的企业，不是专业技能型的企业，就像房地产开发公司和建设投资公司一样。

代建制管理的作用及目的：实现了项目管理的社会化；实现了项目管理的专业化；实现了投资和监管、建设人和项目使用人分离。代建业务服务模式发展至今，具体模式和操作办法不一，从全国各地的试点情况来看，主要有两种方式：事业单位型和企业主导型。

1、以事业单位型为主导模式的城市集中代建模式

这种模式是组建专门的事业单位，由其代替就某地区或某行业的政府投资项目进行集中代建，从而保持政府投资项目建设的连续性和稳定性。在这种模式中，使用单位提出项目建议后，由政府投资项目管理中心充当业主，担负政府投资管理和工程建设管理职能。

这种模式的特点是：代建制的实施并未从根本上改变政府投资项目自营、自建的性质，仅仅是在有关行政主管部门、项目建设单位之外，以专业分工为主要宗旨而组建一个专门的政府投资项目代建单位。

这种模式的优势是，政府的投资、建设、管理全部由当地政府部门分工负责，便于各相关部门的协调与配合，有利于进一步提高政府投资实施的效率。

其缺点：一是没有完全解决政府角色混淆的问题。政府设置专门机构管理政府投资工程，集政府投资项目业主和政府管理职能于一体，实际上仍然是一种政府行政代理模式，难以引进竞争机制，不可避免出现行政垄断，容易出现政府权力寻租现象。二是公务员队伍庞大，不符合政府和事业单位机构改革的大方向，况且政府投资额是一个不变数，而人员的配备是相对固定的，两者很难做到匹配。英、德、法、新加坡、香港地区等都在积极推行公共项目的民营化改革，以推进精简政府机构，减少官员腐败行为。三是激励机制不明显。由于专门机构是一个政府部门，对于政府投资工程建设没有产权及利润的约束，只有行政权威的约束和激励，缺少对政府工程投资控制的内在约束机制。四是由专门机构统管所有的代建项目，在一定程度上形成了垄断，不利于充分有效地利用社会资源。 2、以企业型为主导模式的代建模式

以企业型为主导模式的代建模式，即通过竞争的方式或直接委托方式确定专业的代建企业充任代建人。这种代建模式的核心是实现政府投资职能与投资管理职能分离、投资管理职能与工程管理职能分离，从而切实转变政府职能，最大可能提高投资效益，提高建设管理水平。在实行代建项目中，政府的主要工作是：负责项目决策；组建和考核项目法人；审核认定项目管理公司资格；对项目招投标活动进行行政监督管理等。项目法人的主要工作是：负责审批或确定项目建设规模或标准；负责资金的筹措及管理；负责重大设计变更的审核报批工作等。代建单位的主要工作：依据与项目法人签订的合同负责从前期准备、工程实施直到竣工验收后评价的全过程

管理。

这种方式实际上是项目管理承包模式用于政府投资项目的管理，代建人被赋予了更大的权利，同时也承担了更大的风险，项目管理公司直接向政府（业主）负责，接受项目任务，在规定的时间内保质保量地将建设项目交给政府（业主）。它可以直接与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并负有监督合同履行的责任。这对项目管理公司把握全局、控制全局的能力是一次巨大的挑战。在这种项目管理模式下，政府（业主）方面仅需保留很少的基建管理力量对一些关键问题进行决策，绝大部分项目管理工作由代建单位来进行。这种模式能实现公共项目合理的外部治理和内部治理。在外部性上，实现了政府有关监管部门（发改委、建设、财政和审计部门）对整个项目实施的各方面监管。同时通过项目管理公司之间的合理竞争，使得政府投资的效率能显著提高。但这种模式在实践过程中也存在一些问题：一是代建单位的资质难以确定,全国没有统一的资质要求；二是对代建单位的约束机制未能有效建立，评价制度落后，责任追究无法落实，通常会因为工程实施中种种原因，造成工期、质量、投资控制无法实现原委托合同要求。 根据委托内容的不同，代建可以分为分阶段代建和全过程代建。分阶段代建根据项目的建设周期分为项目前期代建和项目实施代建两部分，对于一些专业性较强的项目，项目使用人可以分阶段选择不同的代建人，以充分发挥代建人的专业优势。全过程代建是代建人负责从项目前期、实施直到竣工验收后评价的全过程管理，一般来说，只有大型的综合性的项目管理公司具备全过程管理的能力。

光谷联合公司在综合企业型和全过程代建模式的基础上集中项目管理服务平台上企业的优势，提升专业化服务水平，在代建制管理方面，做出了很好的尝试，并根据特定企业的要求，创新了一种适合多方要求的定制模式，取得了良好的经济效益和社会效益。从2005年至今先后完成和正在进行的代建项目见表1。

从以上代建业务可以看到光谷联合代建业务近年来的发展与变化体现在以下几个方

面：第一，代建业务的发展变化。代建项目规模由小到大；服务范围越来越广；市场化的要求越来越高；代建费率越来越低；专业化要求越来越高。第二，代建业务投资主体的延伸和多元化。不仅仅有政府投资还有特定的投资人；代建项目的投资资金的来源主体不同。第三，代建业务成本控制风险管理。管理的难度越来越大；投资回收的风险越来越大；经济环境变化对项目成本控制风险加大。集团公司在实施一般的全过程代建模式外，更在尝试将代建项目的招商引资和营销策划纳入管理范畴，使得代建项目从市场定位、投资建设到移交使用更加明确，使政府资金落到实处，使代建项目的投资开发更有社会效益。项目全过程见图1。

目前光谷联合代建业务项目大致分为三种类型，其各种类型的特点和管理要求有所不同，这就需要我们根据不同代建项目的特点和管理要求制定相应的管理方法和对应策略，见表2。

代建企业特征：代建制企业属于“智力服务业”，它的成果是在从业人的知识、经验和智力中产生的，为此从业人员的素质极为重要，这不仅要求从业人员有较高水准的专业知识，还要承担法律和社会责任。随着集团公司未来几年不断增长的代建服务业务，如何发挥集团公司的优势运用现代项目管理代建制在市场经济的大潮中取得更快、更好的发展，是我们需要认真深思的问题。通过几年来代建业务的经验积累，光谷联合承接代建业务具有明显的优势：第一，建立了与政府良好的沟通平台，软件园成功的开发赢得了政府的信任和支持，具备了市场资源开发和运作优势。第二，承接的代建项目都按照合同要求完成，代建业务创造了一个又一个骄人的成绩，建立了良好的市场信誉，积累了丰富的代建业务管理经验。第三，建立了一套企业项目管理制度，具有了规划设计、成本管理、项目管理“三位一体”专业技术能力和综合管理能力。第四，具有目标一致快速反应，责任心强、执行力强的领导团队和员工团队。第五，对项目策划、产品定位、规划设计的把握具有较高的准确度，具有较强的投资、质量、工期三个指标的平衡控制的能力。

光谷联合代建业务运作也存在一些不足之处：首先公司对代建业务宣传力度不够；其次参与市场化竞争的能力不足，目前还缺乏企业、管理人员的资质；第三是既懂技术，又懂管理的综合专业人员配置不足；高素质的项目经理的人才培训和培养要列入企业人力资源发展规划；企业对项目技术和质量的总体监管和控制的投入不足；尚未建立一整套代建业务管理的协调、监控的管理流程。

代建业务发展改进的几点建议：第一，借生物城代建服务项目之势，有计划，有组织的进行宣传，树立公司代建服务的品牌形象。第二，培养选拔和引进综合素质高、专业技术能力强的技术骨干和项目经理。第三，加强人员培训，鼓励项目经理考取相应的资质，提升整体专业化管理水平。第四，建立一套代建项目管理制度、方法的体系文件，规范企业代建业务管理流程。

我公司已经积累了丰富的代建项目服务的经验，具备了较强的组织能力、协调能力、管理能力并取得了可观的经济收益和社会效益。

代建业务具有不占有公司现有资金的优势，只要分析和规避风险，强化我们专业化核心竞争能力，就能不断复制，做大、做强代建服务业务。要不断积累和总结代建业务的经验和成绩，总结和归纳这些业绩对内可以鼓舞士气，增强信心，提高凝聚力；对外可以宣传和提升公司的品牌形象，展示公司综合管理能力和专业技术能力，实现代建业务跨越式发展。