最高院：抵押因登记过错被注销，抵押权人不能对抗善意买受人！
作者：初明峰 刘磊
裁判概述：
虽然债权人（即抵押权人）享有涉案房屋的抵押权并且持有他项权证，但由于登记部门原因导致该抵押信息无故被注销，受让人购买该买卖该房产时，经查询房屋登记在转让人名下并无抵押状态、支付合理对价、已依法变更转让登记的，债权人（即抵押权人）的权利不得对抗该善意的买受人。
案情摘要：
1、中国工商银行将其对和顺公司享有的671万元到期债权转让给欧融公司。
2、另查明，牛新来、许文芳夫妇曾为该笔债权提供抵押担保并办理了抵押登记。
3、欧融公司欲行使抵押权时得知，由于登记部门原因，导致该房产的抵押信息丢失（该抵押信息被无故注销）。
4、再查明，在该房产的抵押信息丢失期间，牛新来、许文芳夫妇将该房产转让给汇智公司，汇智公司又将上述房产转让给郭斌，郭斌又将该房产转让给十堰市道路交通安全协会。
5、欧融公司诉至法院要求就案涉房产实现抵押权。
争议焦点：
欧融公司对案涉房产是否抵押权？
法院认为：
根据《物权法》第一百零六条的规定，所有权可以善意取得，其他物权亦可适用善意取得。依据原审查明的事实，十堰道交协会与郭斌签订房屋买卖合同时，曾到十堰房地产管理部门就涉案房屋上的抵押登记情况进行查询，查询结果为涉案房屋在郭斌名下，不存
在抵押登记记载。后十堰道交协会支付了购房款，并于2010年7月29日办理了过户登记。
本案中，虽然欧融公司享有涉案房屋的抵押权并且持有他项权证，但在涉案房屋登记在郭斌名下、十堰道交协会已尽到注意义务并且支付合理对价、涉案房屋已依法变更转让登记、欧融公司没有提交证据证明十堰道交协会具有恶意的情形下，依照《物权法》关于善意取得制度的规定，原审判决认定十堰道交协会善意取得涉案房屋的所有权，欧融公司的抵押权对十堰道交协会所有的房屋不产生法律效力，并不缺乏证据证明，适用法律并无不当。
案例索引：
（2015）民申字第3087号
相关法条：
《物权法》
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一） 受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二） 以合理的价格转让；
（三） 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
实务分析：
因登记机关过错导致同一不动产出现两项物权，一般人的认识，设立在先的权利应当受到保护，在后设立的权利承担物权取得不能的风险，在先设立的物权不应被在后的物权所替代。但是，实务中与一般认识不同。因为为了保护交易安全，《物权法》第一百零六
条规定了物权的善意取得制度，本文所引判决则是在善意取得制度的基础上做出的。当然，在先设立的抵押权如存在行使不能产生的损失，当然享有向登记机关主张赔偿的权利。
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